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海南基本取消落戶限制 穩定樓市取向不變

2019-10-26 07:00:00  21世紀經濟報道 宋興國

10月25日,海南省政府辦公廳公布《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案(試行)》(下稱《方案》),表示要推進新一輪戶籍制度改革,便利非戶籍人口落戶,加快破除制約人口自由流動的制度性障礙。

據了解《方案》主要包括了三方面內容:一是基本取消海南省(除三沙市外)的落戶限制。二是居民在落戶地點無自有產權住房的,一律在其合法穩定住所所在的城鎮社區集體戶落戶。三是落實有關政策要求,取消農業戶口與非農業戶口性質區分,統一登記為居民戶口。

此舉迅速引發了各界對海南樓市下一步走向的關注。根據易居研究院的相關研究,盡管海南在今年上半年,已經不再是全國對房地產依賴程度最高省份,且相比去年已經下降了超過12個百分點,但從房地產開發投資占GDP比重排名來看,海南仍然以21.2%的依賴度位居全國第三。

對此,海南方面多有準備。不僅在《方案》中就明確提出,要做好穩樓市工作,在政策發布的第一時間,當地發改委也正式發文就放開落戶限制有關事項進行解釋。

樓市政策多有微調

從推進海南自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港建設的重大利好政策公布后,海南樓市調控一直備受關注。

2018年3月30日,海南印發了《關于做好穩定房地產市場工作的通知》,做出了全省限售五年、限購地區要提供連續60個月社保及納稅證明等多項政策規定。

而在利好政策發布后,海南又于當年4月22日緊急發布了全域限購措施,對調控進行升級,最終形成了一套力度堪稱全國最嚴的政策體系。

具體來看,包括“省外家庭限購一套,且在原有限購區需五年社保、其他區域兩年社保”的限購政策;“省內家庭商貸首付款不低于30%,省外家庭商貸首付不得低于70%”的限貸政策;“住房取得不動產權證滿5年后方可轉讓”的限售政策和“商品住宅備案后,6個月內不得調高價格”的限價政策。

政策效力立竿見影。2018年,海南房屋銷售額和銷售面積均出現下降。其中房屋銷售額為2083.29億元,與2017年相比,減少超過700億元;房屋銷售面積1432.25萬平方米,同比下降37.5%。

這一態勢在2019年持續。前三季度,海南省開發投資同比下降28.1%,跌幅全國居首。同期房屋銷售面積584.95萬平方米,同比下降48.6%;房屋銷售額928.92億元,同比下降44.6%。

21世紀經濟報道記者注意到,從2018年“4·22”全域限購之后,海南政策雖然一直都有微調,但主要聚焦剛需和人才住房需求的調整。

今年3月17日,海南重啟個人商業性住房按揭貸款轉住房公積金貸款業務,官方解釋稱目的是“為了減輕繳存職工的負擔”。而后的6月,海南又更新人才政策,提出對于實際引進并在海南工作但尚未落戶的各類人才,將過去分區域的5年或2年限購,統一縮短為1年。

9月16日印發的《海南省產業準入禁止限制目錄(2019年版)》提出,房地產相關行業禁止項目包括:建設房地產開發經營中的產權式酒店;生態保護紅線區內建設商品房;利用海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地建設商品住宅;五指山、保亭、白沙、瓊中4個中部生態核心區市縣開發建設外銷房地產項目。

而最近的10月下旬,海南省三亞市印發《關于進一步完善人才住房政策的通知》,將人才限定為高層次人才、全日制大專及以上學歷人才、具有中級專業職稱的執業資格人才,且無年齡限制,并允許這些人才申請購買1套住房。

如何避免刺激樓市?

多位分析人士均向21世紀經濟報道記者指出,盡管海南此次是落戶政策的放松,但對房地產市場,仍存在較大的影響。

實際上,這一點海南方面并未否認,此次《方案》中也專門強調,(海南)省住房城鄉建設廳要會同相關部門做好穩定房地產市場工作。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,海南此次政策改革,更多的還是強調了戶籍制度改革的導向,尤其是強調了對非戶籍人口的落戶內容,這對于人口的自由流動等都會產生較為積極的影響。但是客觀來說,隨著戶籍政策的調整,實際上也會對相關住房交易等產生較為重要的影響。

而中原地產首席分析師張大偉則認為,放寬落戶等政策,變相的降低了限購門檻,將帶來房地產市場的上漲預期。

張大偉認為,從過去的經驗來看,相關城市如果沒有做好吸引人才后如何留住人才的準備,簡單的吸引人才只能導致房地產市場波動。一些城市的人才政策,只考慮到了用降低門檻吸引人來,沒有留住人才的措施,“吸引人才的目的是發展產業而不應該是發展房地產。能留住人才的也肯定是產業而不是買一套房”,張大偉表示。

對此,一位接近海南省相關部門的人士告訴記者,海南在自貿港的框架下,要素資源要實現自由流動,人力資源也是其中的一個重要部分。去年開始,海南推出“百萬人才進海南行動計劃”,提出到2020年吸引各類人才20萬左右,到目前為止,有7萬多名人才進入,但目標壓力仍然較大。因此取消落戶限制,應當結合其他人才引進政策一起看,是海南整體人才政策的一部分,不能用“放松房地產”的邏輯去看待此次《方案》。

而此次《方案》,實際上不僅包括了放寬落戶的政策,還有著嘗試取消農業戶口與非農業戶口性質區分的重要突破,對于突破城鄉二元戶籍制度同樣有著重要意義,“不僅是房地產,更重要的還是要在海南實現人才的自由流動”,上述人士表示。

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