首頁 > 商業 > 正文

降價、賣項目、資金緊缺 房企拉響“債務警報”

2019-10-26 07:00:00  21世紀經濟報道 張敏

10月21日,一張董事長在內部會議上灑淚現場的照片在網絡上傳播,揭開了昔日百強房企三盛宏業資金鏈斷裂的冰山一角。

照片主角是三盛宏業董事長陳建銘。在本月上旬新出爐的《2019年胡潤百富榜》上,陳建銘以100億元的身家位居第398位。但公司的資金狀況并不樂觀,截至2019年6月30日,三盛宏業的有息負債達到269.5億元,超過250億元的凈資產規模。

三盛宏業起家于浙江舟山,項目主要集中在長三角地區,公司曾在2018年初提出“三年千億”的目標,并不惜舉債拓展。根據上海易居研究院的口徑,去年三盛宏業實現銷售額187億元,排名全國第114位。

在房地產業,為做大規模而承受高負債的情況并不少見,但三盛宏業的經營情況很不樂觀。Wind數據顯示,今年上半年,三盛宏業僅營收36.22億,經營活動現金流為-31.89億,投資活動現金流為-3.9億,籌資活動現金流為25.67億。

作為一種內部融資手段,三盛宏業曾在2017年向內部員工發行期限為12個月、收益率為12.5%的理財產品,但至今未能兌付,同時公司還存在欠薪現象。10月21日,三盛宏業上海、舟山等區域部分員工前往公司總部“堵門”討要說法,并最終迫使董事長陳建銘現身。

三盛宏業理財產品“爆雷”,是今年房地產企業面臨經營壓力的一個極端案例。近期,恒大濟南某項目因降價而引發業主“維權”;綠地湖南公司則被曝強制員工買房;華僑城、金茂則接連掛牌出讓旗下項目股權……

自2016年下半年至今,本輪樓市調控已持續了36個月,時長、力度和范圍均前所未有。其中,對融資渠道進行嚴厲管控,是今年樓市調控的一大特征。與此同時,2019年至2021年,房企將迎來償債高峰期。雖然系統性風險尚未出現,但業內人士認為,一系列微小的跡象背后,企業即將迎來“至暗時刻”。

找錢“三十六計”

在公司內部發行理財產品,是房企的諸多融資手段之一。近期,為獲取資金,企業幾乎使出了渾身解數。

就常規融資手段而言,海外發債成為現階段最重要的渠道。根據中信建投的統計,2019年1-9月,房企海外債發行規模為483億元,超出2018年全年水平,同比增長26.98%,再創同期歷史新高。

在境內融資受限的大環境下,企業海外融資的成本也水漲船高。今年9月,房企海外發債的利率達到7.89%,環比上升149bp。其中,利率最高的為陽光城,票面利率達12.5%。

部分房企在此期間抓緊上市,寄望于搭上資本的“末班車”。10月下旬,天保集團和新力控股先后通過了港交所的聆訊,有望在近期登陸資本市場。這兩家房企的業務主要位于河北和江西,凈利潤尚不足10億元的規模,屬于典型的地方性小房企。

發家于安徽的三巽集團、起于常州的港龍地產,也在10月向港交所提交上市申請。這兩家企業同樣屬于百強陣營之外的小型房企。

10月22日,華僑城在北京產權交易所披露,將以47.12億元的總底價轉讓旗下“蘇河灣二期”,該項目的前身是公司在2016年以69億獲取的“地王”。這是10月以來公司掛牌的第二個項目。2019年以來,華僑城已將13個項目公司股權掛牌出讓。

近期,SOHO中國也傳出將旗下11個共享辦公項目——SOHO3Q打包出讓的消息。此前的9月,泰禾也繼續出讓旗下項目。上市、發債、出讓項目,房企通過各種渠道謀取資金,皆因當前的融資環境極其緊張。從5月開始,監管層就開始對房企的融資渠道進行嚴格管理。在一系列政策出臺后,私募、信托等渠道已經大大收縮,銀行貸款也明顯受限。

“今年是最近三年多來最緊張的時候,因為今年的調控政策里面,對融資渠道的限制是最嚴的。”北京某大型房企人士向21世紀經濟報道表示。

堅持“現金為王”

前述人士所說的“最緊張”,還有銷售不暢的原因。今年以來,樓市調控依然嚴厲,信貸政策相對緊張,市場也進入下行期。盡管部分城市直接或間接地松綁政策,但總體市場狀況并不理想。

10月中旬,綠地集團湖南事業部被曝出強制內部員工買房的消息,并最終得到證實。該公司要求內部員工(包括試用期員工)必須在月底前購買一套綠地湖南的房產,“不完成者將被除名”。

2019年上半年,綠地實現房地產主業合同銷售金額1677億元,僅完成5000億銷售目標的33%。

相比之下,降價促銷是更為常見的手段。8月末,恒大推出“全國532樓盤,閃購7.8折”的營銷策略,集團旗下的區域公司均參與營銷。從實際效果看,恒大最終以價格讓步換來單月831億的銷售紀錄。此外,金地等房企在9月的銷售均價也出現下降。

但也因降價,10月,恒大在濟南的“濱河左岸”項目遭遇部分業主的維權。

根據58安居客房產研究院的跟蹤監測的全國50余個重點城市,當前已有10余個品牌房企在打折促銷,預計四季度房企降價的大趨勢將在更多城市和項目上得以體現。

前述房企人士表示,出現降價促銷行為,是有房企在四季度沖刺業績的考慮,同時也因企業開始意識到“救市”無望。7月30日召開的政治局會議首次明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。業界普遍認為,這一表態再度奠定了樓市調控不放松的總基調,并遏制了地方政府試圖松綁調控的沖動。

據21世紀經濟報道了解,強化銷售、保持現金流是今年房企的主要策略,到下半年,這種思路更為明確。總體來看,企業對“回款率”的重視程度堪稱前所未有,大中型房企對回款率的要求通常在80%以上。

在華僑城的2019年中報中,強調下半年堅持“回款”才是硬道理,加快項目去化。除了制定靈活的價格和銷售策略外,“對于去化難度大的產品,果斷決策,積極通過資產證券化、股權轉讓、資產處置等方式,快速盤活。”

6.1萬億債務壓頂

房企的資金狀況果真緊張了嗎?

從財務報表來看,今年前三季度,大中型房企的銷售額普遍增長,多數企業完成全年銷售目標較為理想。在融資端,大中型房企的優勢也較為明顯,個別企業甚至能以不到4%的成本完成發債。

但從一些細節可以看出,趨勢并不樂觀。以華僑城為例,截至今年上半年,華僑城的負債總額超過千億,其中短期借款為280億元,比去年末增加了130%。同期,華僑城的凈負債率為106.22%,較年初也有所提高。

“短期債務增加,是近期行業的一種普遍現象,也說明償債壓力正在加大。”上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示。

恒大研究院報告顯示,2018年下半年開始,房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底,除民間融資和類金融機構貸款,房企有息負債余額約19.2萬億元。從兌付規模來看,2018年下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

億翰智庫也認為,2019年至2021年是房企的債務集中償還期。

該機構指出,從2015年行業寬松至2019年中期行業調控,房企現金流變動趨勢大概分為三個階段:2015-2016年四季度之前,公司債放開,房企擴大融資規模,經營性現金流入與流出同時擴大;2016年四季度至2017年,行業調控,融資收緊,債券融資規模降至冰點,現金流入收縮;2018-2019年,行業調控升級,融資渠道持續收緊,疊加債券到期影響,現金流入再度減少。

億翰智庫表示,截至2019年中期,第一梯隊的現金占比有明顯提升。相比之下,第二梯隊房企的現金流凈額變動幅度最大,往返于正負數值之間,應警惕銷售回款率下降風險。第三梯隊的現金流凈額轉負,意味著企業面臨現金回款下降。

“總體收緊、梯隊分化”的現象,反映出房企抵御風險的能力存在差別,在市場下行期,其策略也有所不同。嚴躍進認為,大型房企在融資成本上較有優勢,跨周期運營能力較強,系統性風險并不明顯;中型房企將不得不放慢擴張步伐,并努力維持資金的平衡;小型房企的融資渠道相對狹窄,更加依賴銷售回款,出現資金鏈危機的概率較高,這部分企業出現風險的概率較大,甚至可能出現債務違約潮。

“最難的時候還沒到來,因為今年上半年有一個融資窗口,有一批企業趁機補充了資金。如果融資渠道繼續緊縮的話,未來的資金風險有可能蔓延到數百億甚至千億規模的中型企業身上。”前述房企人士說。

編輯: / 南方財經網 未經授權不得轉載

新疆25选7开奖公告